La copropiedad se extinguirá por las causas comunes a la extinción del mismo (abandono, destrucción, usucapión, etc.) y, a su vez, por las específicas al condominio, entre las que figura la consolidación de todas las cuotas en un solo propietario, aunque la principal es la división de la cosa común.
Aparte de ellas, el Código Civil regula como causas extintivas de la comunidad:
-La renuncia que de su derecho puedan hacer los copropietarios en favor de uno solo de ellos (artículo 395 párrafo segundo Código Civil).
-La adjudicación de la cosa a un copropietario, que indemnice en metálico a los demás (artículo 404), lo que conlleva la extinción sin división.
-La venta de la cosa a un tercero, repartiéndose el precio entre los partícipes (artículo 404).
Sin embargo, como hemos establecido, la causa más importante de extinción del condominio es la división (artículos 400 a 406), que pasamos a examinar.
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División de la cosa común
- Concepto, naturaleza y caracteres
(Abogados en Carabanchel). El Código Civil, en su artículo 400, dispone «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común».
En cuanto a su naturaleza jurídica se ha declarado que es una simple facultad que nace y renace en todo momento de la relación de comunidad y ha de considerarse subsistente mientras la propia comunidad dure. Además, la acción de división, es un acto de disposición, no de administración.
Es un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, es irrenunciable por estimarse de orden público e imprescriptible por tratarse de una facultad y tiene carácter absoluto.
- Exclusión
(Abogados de familia en Carabanchel). En el párrafo segundo del artículo 400 Código Civil se admite la posibilidad de un pacto de exclusión de la división, aunque para tal pacto se exigirá la unanimidad de los partícipes, si bien no cabe que el mismo sea indefinido ni perpetuo, al ser irrenunciable; según el precepto ha de ser por tiempo determinado que no exceda de diez años, si bien se permite su prórroga, mediante un nuevo pacto, por unanimidad y por el mismo plazo máximo de diez años.
No se trata de un supuesto de exclusión cuando la cosa sea materialmente indivisible, por cuanto en tal caso se impedirá la división material, pero no la económica.
A su vez, también podrá excluirse la división por un acto unilateral del testador respecto de la división de la herencia entre los coherederos, que permite, aunque de manera limitada, el artículo 1056 Código Civil.
- Modos de practicar la división
Para la división de la cosa común los condueños disponen de tres procedimientos, dos extrajudiciales (por los propios copropietarios o por árbitros) y uno judicial (por el ejercicio de la acción procesal).
En todo caso, los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común, y oponerse a la que se verifique sin su concurso (artículo 403) aunque no podrán impedirla.
De igual modo, serán aplicables a la división las reglas concernientes a la división de la herencia (artículo 406 Código Civil).
a)Por los propietarios
(Abogados en Carabanchel). Es el llamado contrato divisorio, el artículo 402 se limita a preverlo, se precisará la unanimidad, y se ha de estar a los pactos establecidos (autonomía de la voluntad con las limitaciones de los artículos 1255 y 1258 Código Civil) y a las normas subsidiarias de partición de la herencia.
b)Por árbitros o amigables componedores
Se refiere a esta forma el artículo 402 Código Civil, los árbitros serán nombrados por los partícipes y deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos en metálico. No se trata de los árbitros de la Ley de Arbitraje, a no ser que se promueva litigio y los partícipes acudan al arbitraje de la citada ley evitando el proceso judicial.
c)División judicial (actio communi dividundo)
Se deriva del artículo 400, y se ejercitará mediante la correspondiente acción procesal, en procedimiento declarativo que corresponda a su cuantía (artículos 249.2 y 250.2 Ley de Enjuiciamiento Civil).
Si la cosa fuera divisible se efectuará mediante la división material, por lo que se adjudicará una parte o porción a cada copropietario. Si se tratare de un edificio será posible la división mediante la constitución de la propiedad horizontal (artículo 401 párrafo segundo).
Si la cosa fuera indivisible, bien por indivisibilidad material (artículo 404) o porque de efectuarse resultare inservible para el uso a que se destina (artículo 401 párrafo primero), en tales casos se efectuará la división económica, bien mediante la adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas, o de no existir tal acuerdo, se procederá a su venta y se repartirá el precio (artículo 404).
Para la división de la cosa común rigen las disposiciones para la división de herencia (artículo 406), y al respecto tal y como establece el artículo 1062 párrafo segundo «Pero bastará que uno sólo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga». Y por lo tanto, cualquier copropietario podrá pedir la venta en pública subasta. Al respecto cabe citar la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2007 «El artículo 404 del Código Civil dispone que si la cosa resulta ser indivisible y los condueños no convienen en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio; mientras que el artículo 406 establece que serán de aplicación a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia, entre las cuales, el artículo 1.062, tras señalar que si la cosa es indivisible o desmerece mucho por su división podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero, dispone en su párrafo segundo que bastará que uno solo de los herederos (en este caso, comuneros) pida su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así se haga. De ahí que tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial han entendido que en el caso presente procedía la venta en pública subasta por haberlo solicitado así la actora en el «suplico» de la demanda y resultar procedente, desde luego, la cesación en la situación de la comunidad. Esta Sala ha considerado plenamente aplicable al supuesto de división de cosa común la norma contenida en el artículo 1.062 del Código Civil, por la remisión que a las reglas propias de la división de la herencia realiza el artículo 406, de modo que basta que uno solo de los partícipes solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así haya de acordarse, pues en tal caso resulta claro que falta el acuerdo de adjudicación a uno de ellos a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Dicha solución es además la más beneficiosa para los propios intereses de la comunidad en orden a obtener un precio superior por el bien de propiedad común, permitiendo que en la subasta a celebrar participen, junto con los propios comuneros, licitadores extraños; sin que pueda obligarse a ningún partícipe a aceptar la adjudicación a uno del bien por una cantidad determinada, percibiendo su parte, cuando su voluntad es la de que se subaste para obtener el mayor precio posible. De ahí que la actuación de la demandante al solicitar la celebración de pública subasta en absoluto suponga un ejercicio del derecho más allá de las reglas de la buena fe o suponga ejercicio abusivo del propio derecho (artículo 7 del Código Civil). El abuso de derecho, que proscribe el artículo 7 del Código Civil, viene determinado por la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima y la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho y así lo declaran las sentencias de esta Sala de 14 octubre 2004 y 8 mayo 2006, entre otras muchas, al precisar que «el abuso del derecho ha de quedar claramente manifestado, tanto por la convergencia de circunstancias subjetivas e intencionales de perjudicar o falta de interés serio y legítimo, como de las objetivas de producción de un perjuicio injustificado»; siendo así que en el caso presente la demandante se ha limitado a ejercer los derechos que la ley le concede en su condición de comunera y la alegación de haber sido infringido el artículo 7 del Código Civil solo se explica desde la parcial e interesada posición del demandado -hoy recurrente- que en el desarrollo del motivo viene a decir que «podemos hallarnos con que un comunero que actúa con total mala fe, y con el único fin de perjudicar a otro comunero, se salga con la suya solicitando la pública subasta del bien del que ambos son propietarios para incrementar el precio del susodicho bien y así dificultar al otro comunero que adquiera el bien del cual, a día de hoy, es propietario en una mitad», razonamiento que carece de justificación alguna y que pone de manifiesto la posición del recurrente en orden a situar sus propios intereses por encima de los de la comunidad».
- Efectos de la división
Se han de distinguir entre los efectos entre los copropietarios y los efectos frente a terceros.
a)Efectos entre los copropietarios
El efecto principal entre los copropietarios es la atribución en propiedad exclusiva de la parte de la cosa que se le hubiere adjudicado o el precio que le hubiere correspondido.
(Abogados de familia en Carabanchel). La obligación, después de la división, de cada condueño respecto de los demás, de responder de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados (artículo 406 en relación al 1069, ambos del Código Civil). Presunción de haber poseído de manera exclusiva durante la indivisión la parte que le ha sido adjudicada (artículo 450 Código Civil).
b)Efectos frente a terceros
(Abogados de familia en Carabanchel). En principio, la división efectuada no puede perjudicar a los terceros (artículo 405), los cuales conservarán los derechos de hipoteca (artículo 123 Ley Hipotecaria y 221 Reglamento Hipotecario), servidumbre (artículo 535 Código Civil) u otros derechos reales (así los censos artículo 1618 Código Civil) que le pertenecieren antes de efectuarse la división, y de igual modo, conservarán los derechos personales que les pertenezcan frente a la comunidad (artículo 405).
El tercero podrá impugnar la división en caso de fraude o si se ha efectuado no obstante su oposición (artículo 403 Código Civil).
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El requerimiento previo a la división de cosa común
Desatender o hacer caso omiso al requerimiento previo a la acción de división de cosa común puede conducir al pago de las costas del procedimiento.
(Abogados de familia en Carabanchel). Hablamos del requerimiento previo a la acción de división de cosa común.
Como ya explicamos en otro de nuestros artículos, la acción de división de cosa común lo que pretende es conseguir el cese de la situación de proindiviso en la que se encuentre un bien inmueble cuando pertenece a varias personas.
Ejemplo : Una vivienda ha sido adjudicada en proindiviso a favor de cuatro herederos; como quiera que no se ponen de acuerdo en que se lo adjudique uno a cambio de abonarle al resto su parte en dinero, uno de los herederos interpone una acción de división de cosa común, solicitando que al tratarse de un bien inmueble que no es divisible en cuatro partes, se venda en subasta por el Juzgado y que se repartan el dinero los herederos en proporción a sus participaciones.
Hoy vamos a ocuparnos del requerimiento previo a la acción de división de cosa común y sus efectos en cuanto a la imposición de las costas a los demandados.
El artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone respecto de la condena en costas en caso de allanamiento que:
1º.- Si el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado.
2º.- Se entenderá que, en todo caso, existe mala fe, si antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o si se hubiera iniciado procedimiento de mediación o dirigido contra él solicitud de conciliación.
(Abogados de familia en Carabanchel). Esto significa que si una persona antes de poner una demanda contra otra, la requiere fehacientemente(burofax, acto de conciliación, mediación, etc.) para que voluntariamente proceda a cumplir con alguna obligación (pagar la deuda, hacer alguna cosa, etc.) y finalmente desatiende dicho requerimiento, viéndose obligada la persona requirente a plantear el asunto en los Tribunales, en caso de que el demandado cuando reciba la demanda se ALLANE (reconozca la petición que se le hace), es casi seguro que el Juzgado lo CONDENARÁ AL PAGO DE LAS COSTAS, puesto que se entiende que el demandado ha actuado con mala fe.
Si trasladamos lo anterior a la acción de división de cosa común, tenemos lo siguiente:
La desatención al requerimiento previo a la acción de división de cosa común que inicie un comunero contra el resto, si posteriormente se estima la demanda porque los demandados se ALLANAN, aumenta considerablemente las posibilidades de que el Juez le IMPONGAN LAS COSTAS DEL PROCEDIMIENTO a los comuneros demandados.
Siguiendo con el Ejemplo del principio, si el heredero que se ha adjudicado en proindivo una parte de la vivienda, requiere al resto para que procedan a la división de la cosa común, y el resto de herederos no le hace caso, si posteriormente el primero de ellos interpone una demanda judicial solicitando la división, y recibida la demanda los demás se Allanan a las pretensiones del demandante, es muy probable que sean condenados al pago de las costas del procedimiento en virtud del citado artículo 395 de la LEC.
Sentencias sobre las consecuencias del requerimiento previo a la acción de división de cosa común
– Audiencia Provincial de Valladolid (Sección 3ª), sentencia 23.06.2015:
” La actora y el demandado, que anteriormente estaban casados en fecha 7 de mayo de 2007 constituyeron la Comunidad de Bienes para la explotación del negocio de hostelería. La actora el 20/02/2014 remitió al demandado burofax requiriéndole para extinguir de mutuo acuerdo dicha comunidad, adquiriendo uno de los comuneros la parte del otro y, en su defecto y para el caso de que no llegaran a un acuerdo en los próximos treinta días naturales, propuso la actora que vendería su parte por 12.000 euros, salvo que el demandado ejercitara su derecho de tanteo.
EL demandado dio la callada por respuesta, lo que obligó a la actora a presentar la presente demanda de división de la cosa común , a lo que se allanó la demandada. El Juzgado condenó al demandado en costas por mala fe en aplicación del artículo 395.1º de la LEC”.
– Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 3ª), sentencia de 10-04-2014:
” .. tratándose de una acción de división de cosa común la acción ejercitada que -no se olvide- a su vez deriva de un procedimiento judicial de división de herencia que data del año 2006, con actuaciones constantes de los actores dirigidas a solucionar el problema sin que por parte de los demandados se haya evidenciado ninguna en el mismo sentido, no se alcanza a entender cómo los recurrentes pretenden un “requerimiento fehaciente de pago” o un “acto de conciliación” en lugar de lo que correctamente se intentó mediante burofaxes dirigidos a todos y cada uno de los demandados en los que consta el requerimiento previo a efectos de llegar a un acuerdo para acabar con la comunidad y, en definitiva, lograr una salida amistosa del asunto, con advertencia expresa de acudir al auxilio judicial, a todos cuyos requerimientos los aquí recurrentes hicieron caso omiso para después allanarse antes de contestar la demanda que se vieron obligados a interponer los demandantes pretendiendo, sin más, la no imposición de costas por su allanamiento…. Obvio es, consecuentemente, que el recurso de apelación interpuesto carece de absoluto fundamento y que los recurrentes son merecedores de la expresa condena en costas que por el juez de instancia razonadamente se les impone.“
– Audiencia Provincial de Álava (Sección 1ª), sentencia de 21-02-2013:
“ La sentencia de instancia aplica el art. 395.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) e impone las costas por mala fe a las hoy recurrentes, al entender que ha sido su reticencia a la división de la finca común la que obligó a la presentación de la demanda. De tal parecer discrepan las apelantes que entienden que el allanamiento parcial, que se ciñe a la división de la cosa aunque haya discutido la forma en que procedería, no se hace de mala fe. En su opinión la única y justificada oposición ha sido a la forma de dividir, no al cese de la situación de comunidad que procedía conforme al art. 400 del Código Civil (CCv). Por otro lado se alegan serias dudas de hecho que impiden el automatismo de la condena.
Cita al respecto el apelante el doc. nº 7 de la demanda que recoge la voluntad divisoria, y luego el nº 4, donde también se expresa tal intención, documentos que, sin embargo, evidencian que la demanda es consecuencia del fracaso de las intimaciones y requerimientos previos para dividir, de común acuerdo, la cosa común. Es decir, que los argumentos que se presentan justifican precisamente la decisión de la sentencia, que aprecia mala fe a la oposición de la forma en que se hará la división y se apoya en el art. 395 LEC para acordar la condena en costas.“
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(Abogados de familia en Carabanchel). División de cosa común y el derecho de uso
Vamos a ver si son compatibles la acción de división de cosa común y el derecho de uso del bien otorgado a favor de alguno de los condóminos o un tercero.
Compatibilidad o incompatibilidad de la acción de división de cosa común y el derecho de uso. Esta es la cuestión que hoy analizamos mediante el presente artículo.
Algunas cuestiones previas:
1ª.- El art. 400 del Código Civil recoge la siguientde regla: “Nadie está obligado a permanecer en la indivisión“. Esto significa que el derecho a obtener la división de la cosa que se ostenta en copropiedad no tiene otra excepción en el citado precepto que el pacto entre los condóminos y aun así, con las limitaciones que el propio artículo establece.
Ejemplo: Un piso que pertenece a varios copropietarios. Cualquiera de ellos podrá pedir la división de la cosa común pues nadie está obligado a mantener esta situación de proindiviso. La única excepción, viene establecida al final del artículo 400 CC: ” Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.”.
2ª.-Cada comunero puede salir de la comunidad, y el Código civil permite imponer a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental. Y por ello la acción es imprescriptible e irrenunciable.
(Abogados de familia en Carabanchel). Dicho lo anterior y con independencia de la acción de división de cosa común, que como vemos puede ejercitarla cualquiera de los condóminos (salvo pacto de indivisión por un tiempo que no exceda de 10 años), es posible que el inmueble tenga un derecho de uso a favor de cualquiera de ellos o de terceras personas. En estos casos, qué ocurre con la acción de división de cosa común y el derecho de uso, ¿se extingue éste último si alguien se adjudica el bien en subasta?.
Jurisprudencia: división de cosa común y el derecho de uso
– Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 27.02.2012:
Aplicación de la doctrina de esta Sala en el mantenimiento del derecho de uso. Resumimos lo siguiente: ” El cónyuge titular del derecho de propiedad de la vivienda puede venderla o cederla a un tercero una vez dictada la sentencia en el procedimiento matrimonial. Puede ocurrir también que se trate de una vivienda en copropiedad de ambos cónyuges y que uno de ellos ejerza la acción de división. En estos casos, esta Sala ha venido sosteniendo que el derecho del cónyuge titular es oponible a los terceros, que hayan adquirido directamente del propietario único, o en la subasa consiguiente a la acción de división (ver SSTS de 27 diciembre 1999 , 4 diciembre 2000 , 28 marzo 2003 y 8 mayo 2006 , entre otras). Las razones se encuentran en la protección de la familia y de la vivienda, y se basan en la buena fe en las relaciones entre cónyuges o ex cónyuges”.
– Audiencia Provincial de León (Sección 2ª), sentencia de 5.03.2014:
” La existencia de la comunidad no afecta a la subsistencia del derecho de uso, y el contador no tenia necesidad de hacer pronunciamiento alguno al respecto, pues es lo cierto, como señala la STS de 27 de junio de 2007 , con cita de la sentencia de 27 de diciembre de 1999 , que aún en el supuesto de ejercicio de la acción de división de la comunidad “el derecho de uso se mantiene indemne (..) y una eventual venta de la cosa en subasta pública debe garantizar la subsistencia de aquella medida, que sólo puede ser modificada por la voluntad de los interesados, o por decisión judicial adoptada por el órgano jurisdiccional competente en relación con el proceso matrimonial en que se acordó”.
– Audiencia Provincial Barcelona (Sección 12ª), sentencia 11.02.2010:
” En conclusión, debe desestimarse esta alegación y estimarse parcialmente el motivo en el sentido de respetar el derecho de habitación de la madre de la apelante, razón por la que debe estimarse parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 17 de noviembre de 2008, dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 45 de Barcelona , revocándose parcialmente la misma en el sentido de que la división de la cosa común deberá respetar el derecho de habitación que sobre la vivienda tiene Doña Adoracion , así como el derecho de uso que se concede a la demandada, precisándose que el derecho de uso sólo y exclusivamente a la madre mientras las hijas estén bajo su guarda y custodia. Se desestima la impugnación formulada por el actor.”
OBSERVACIÓN:
Es importante que el derecho de uso, para que pueda hacerse valer si se interpone un procedimiento de división de cosa común, esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Al efecto hemos de señalar la sentencia de fecha 19.04.2013 de la AP La Coruña:
” Según la certificación en extracto aportada a los autos (sería deseable una certificación literal de la totalidad de los asientos de esta finca) lo que se inscribió fue exclusivamente atribución de la mitad proindiviso de la vivienda a favor de doña María Esther , con carácter privativo, por el título de “liquidación de sociedad de gananciales”. No consta que se hubiese anotado el derecho de uso que se le atribuía en el cuaderno regulador de la separación aprobado judicialmente. Por lo que no está probado que el Registro publicite ese derecho de uso”.
…..
División de la cosa común y la acción de reembolso
Es procedente que en un mismo procedimiento se ejercite la división de cosa común y acción de reembolso si existe un crédito a favor de algún condómino.
Algunas veces me han preguntado sobre la posibilidad de que se ejercite conjuntamente la división de cosa común y acción de reembolso, cuestión que con bastante frecuencia suele darse en estos procedimientos, por lo que me ha parecido interesante escribir algunos apuntes al respecto.
Pongamos un Ejemplo de estas situaciones:
Como preámbulo recordar en qué consisten ambas acciones:Una pareja de hecho compró un piso al 50% cada uno. Tras la ruptura de la pareja uno de ellos ha venido pagando algunas cuotas de amortización de la hipoteca y ahora solicita la división de cosa común y acción de reembolso de esas cantidades que ha pagado en nombre del otro.
1.- La acción de división de cosa común es aquella encaminada a disolver el condominio que existe sobre un bien. Ejemplo: Un piso pertenece (bien por herencia, bien por compra) a más de una persona y como no se ponen de acuerdo a la hora de disolver el condominio, interpone un procedimiento de división de cosa común.
2.- Acción de reembolso. Sería la encaminada a reintegrarse de las cantidades que una persona se ha visto obligada a pagar en nombre de la otra, al ser los dos deudores solidarios frente a un tercero. Imaginaros que un piso se ha comprado por 2 personas al 50% y el Banco les ha concedido una hipoteca.
Si una persona no paga su parte del recibo de hipoteca la vivienda saldrá a subasta, por lo que el otro copropietario se ve obligado a pagar la totalidad del recibo y a su vez tiene una acción de reembolso contra el otro copropietario para reclamarle la parte no abonada.
En los procedimientos en los que se ejercita una acción de división de cosa común y acción de reembolso es habitual que la parte demandada alegue Indebida acumulación de ambas acciones al amparo de lo dispuesto en el art. 71.3 de la LEC: ” Será incompatible el ejercicio simultáneo de dos o más acciones en un mismo juicio y no podrán, por tanto, acumularse cuando se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, de suerte que la elección de una impida o haga ineficaz el ejercicio de la otra u otras.”
3.- Recordar, igualmente, que en un procedimiento de división de cosa común donde se haya ejercitado conjuntamente la acción de reembolso, el demandado podría alegar la compensación de créditos vía de excepción.
¿Cómo resuelven los Tribunales la acumulación de las acciones de división de cosa común y la acción de reeembolso?
Nos sirve de ejemplo para dar esa respuesta la Sentencia de la AP Asturias (Sección 4ª) de 3.03.2015, que dice:
“En el caso de autos las acciones ejercitadas dimanan de un mismo título, la copropiedad que recae sobre determinados bienes inmuebles, tratándose de acciones conexas. Se persigue la liquidación de una copropiedad entre los miembros que la integran. Para ello no basta con conocer el porcentaje que cada condómino tiene en la copropiedad, sino que es este el momento para determinar si alguno de ellos tiene un crédito frente al otro, si ha satisfecho, en exclusiva, algún pago necesario para la adquisición de ese condominio, pago que debería haberse realizado por todos los propietarios con arreglo al porcentaje que le corresponde en la copropiedad. Y es que sólo una vez realizada esa mutua y recíproca liquidación de créditos puede concretarse la suma que a cada uno le corresponde. Es más, de no proceder a esa mutua y recíproca compensación de créditos, en este proceso y reservarlo par otro posterior, podría encontrarse con la aplicación del efecto preclusivo del artículo 400 del Código Civil”.
Como observais los Juzgados (salvo alguna excepción) son de la opinión de permitir la acumulación de la acción de división de cosa común y acción de reembolso cuando el crédito que se reclama procede de gastos del inmueble cuyo condominio se pretende disolver.
División de cosa común mediante subasta
Si estamos frente a un bien que es indivisible, la falta de acuerdo de los copropietarios para dividir el objeto del condominio concluirá en la división de cosa común mediante subasta.
Cuando un bien, sea mueble o inmueble, pertenece a varios copropietarios y además es indivisible, si alguno de los condóminos no quiere seguir mas tiempo en proindiviso puede ejercitar la acción de división de cosa común.
Ejemplo:
Una pareja o un matrimonio casado en separación de bienes se compró un piso al 50%, por lo que cada uno de ellos es propietario en proindiviso.
Si cualquiera de ellos no quiere seguir en proindiviso con el otro en el piso y no se ponen de acuerdo en que uno de ellos se lo adjudique mediante el pago al otro del valor de su mitad, o no se ponen de acuerdo en la venta a un tercero, no cabe mas remedio si se quiere disolver el condominio que acabar en el Juzgado mediante un procedimiento de división de cosa común.
Este procedimiento judicial finalizará con la declaración de indivisibilidad del bien y además cuando así es solicitado por el demandante, con la venta en pública subasta a fin de poder disolver el condominio.
La división de cosa común mediante subasta viene recogida en el artículo 404 del Código Civil:
” Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”
Esta solución de terminar con la división de cosa común mediante subasta es la posibilidad que establece la Ley para liquidar el bien cuando los comuneros no se ponen de acuerdo entre ellos en el precio o manera de llevarlo a cabo.
Cómo trata la jurisprudencia la división de cosa común mediante subasta
– El Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia 29.03.2010, establece que ante la falta de acuerdo entre los comuneros para dividir el objeto del condominio, la única solución posible es la venta en pública subasta:
“… ante la falta de acuerdo entre los comuneros para dividir el objeto del condominio compensando económicamente a uno de ellos, la única solución posible es la venta, pues como señala la sentencia de 3 de febrero de 2005, “la divisibilidad de una comunidad no está en función del interés y apreciación subjetiva de una parte, que no puede pretender un criterio de divisibilidad que no conste dé respuesta de igualdad objetiva a las respectivas cuotas”, de suerte que ante la falta de acuerdo de los interesados es ajustada a derecho la decisión judicial que ordena la división en pública subasta porque los tribunales no pueden imponer soluciones que requieren el acuerdo de las partes”, razón esta última contenida también en las sentencias de 7 de julio de 2006 y 1 de abril de 2009″.
– En la sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 22.02.2013, se dispone que:
“declarada la venta de la cosa común mediante subasta pública, no es válido el acuerdo adoptado por una parte de los comuneros sobre la celebración de una subasta previa entre los copropietarios“.
– Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sección 2ª), sentencia de 30.09.2013:
” …en los supuestos de división de cosa común, la venta en pública subasta goza de preferencia, puesto que el art. 404 del Código Civil dispone que si la cosa resulta ser indivisible y los condueños no convienen en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio…
Esta Sala considera plenamente aplicable al supuesto de división de cosa común la norma contenida en el artículo 1.062 del Código Civil , por la remisión que a las reglas propias de la división de la herencia realiza el artículo 406, de modo que basta que uno solo de los partícipes solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así haya de acordarse, pues en tal caso resulta claro que falta el acuerdo de adjudicación a uno de ellos a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Dicha solución es además la más beneficiosa para los propios intereses de la comunidad en orden a obtener un precio superior por el bien de propiedad común, permitiendo que en la subasta a celebrar participen, junto con los propios comuneros, licitadores extraños….”
ADVERTENCIA:
Una vez que se ha dictado sentencia por el Juzgado en la que se declara que el bien es indivisible y que procede la extinción del condominio mediante la venta en pública subasta, nos encontramos con el problema de la ejecución de dicha sentencia, ya que no existe un procedimiento específico que regule la venta de la cosa común.
Aunque hablaremos en un post sobre este importante asunto de manera monográfica, recordar que con la entrada en vigor (15.10.2015) la Ley de Jurisdicción Voluntaria, deben de utilizarse algunos preceptos de esta Ley sobre la subasta voluntaria (al no ser consecuencia la subasta de ninún apremio) junto con otros de la Ley de enjuiciamiento civil que regulan el procedimiento de apremio.
Autor Inmaculada Castillo Jiménez. Abogada
División de la cosa común cuando hay una hipoteca
Algunas cuestiones que debes conocer sobre la acción de división de la cosa común cuando hay una hipoteca que grava el inmueble.
Vamos a intentar dar respuesta a algunas preguntas que se nos plantean cuando estamos en una acción de división de la cosa común cuando hay una hipoteca que grava el inmueble cuyo condominio se quiere extinguir.
Un Supuesto habitual sería:
Una pareja de hecho o un matrimonio cuyos miembros son titulares del 50% en copropiedad de una vivienda que tiene una hipoteca; sus integrantes no se ponen de acuerdo en la división del inmueble, es decir, su venta a terceros o que uno de ellos se adjudique la vivienda abonando al otro lo que le corresponda, teniendo en cuenta que los dos son deudores hipotecarios.
Vamos a ver algunas cuestiones que se plantean en el procedimiento de división de la cosa común cuando hay una hipoteca:A la vista de la situación de punto muerto en el que se encuentran los comuneros o copropietarios, uno de ellos para deshacer ese condominio interpone una demanda de división de cosa común.
¿Cabe el procedimiento de división de la cosa común cuando hay una hipoteca que grava el inmueble?
La Respuesta es que SÍ.
El derecho a obtener la división de la cosa que se ostenta en copropiedad no tiene otra excepción en el artículo 400 del Código Civil que es el pacto entre los condóminos y aun así, con las limitaciones que el propio artículo establece.
Cada comunero puede salir de la comunidad, y el Código Civil permite imponer a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental.
¿Si no se ponen de acuerdo en la adjudicación cabe la salida a subasta con la hipoteca?
La Respuesta es que SÍ.
La indivisibilidad de la cosa común no permite, pues, el mantenimiento de la indivisión, sino que impone un procedimiento distinto, que es la subasta pública. Si no se ponen de acuerdo los comuneros, la subasta es la solución a la indivisibilidad, y en nada afecta que la finca esté o no hipotecada. Cuando la cosa en común (en este caso la vivienda) no es divisible desde la perspectiva material o al dividirla esta desmereciera mucho, la división debe efectuarse mediante la subasta (artículo 404 Código Civil).
¿Procede la subasta de la división de la cosa común cuando hay una hipoteca superior al valor del inmueble?
La Respuesta es que SÍ.
La confusión en estos casos se produce con lo dispuesto en el artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que trata sobre la valoración inmuebles para subasta:
“Si el valor de las cargas o gravámenes iguala o excede del determinado para el bien, el Secretario judicial dejará en suspenso la ejecución sobre ese bien.”
Como veis, en una ejecución normal sobre inmuebles, si el valor de la carga (en su caso la hipoteca) supera el valor de tasación del bien, no saldrá a subasta.
Ahora bien, este artículo 666 LEC no es de aplicación a los procedimientos de división de cosa común, como recoge el Tribunal Supremo (Sala 1ª) en sentencia de 22.02.2012:
“ No es esta la situación del litigio, puesto que aquí se requiere la subasta para dividir el bien indivisible y no para la satisfacción de las deudas del propietario del bien. La hipoteca subsiste de acuerdo con lo que dispone el artículo 405 Código Civil y la división de la finca no altera el crédito hipotecario”.
¿Si una tercera persona se adjudicara la vivienda en subasta, que pasaría con la hipoteca?
La división de la cosa común no perjudica al Banco hipotecante, quien según lo que dispone el art. 405 Código Civil, “conservará los derechos de hipoteca […]” .
Se impone al adjudicatario de la vivienda en subasta la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, subrogándose en la responsabilidad que de ellos se deriva, no en la deuda que origina semejante responsabilidad.
Esto significa que no se necesita el consentimiento del Banco hipotecante para que salga a subasta el inmueble por un procedimiento de división de cosa común.
En estos supuestos, solo cambia el responsable en tanto que como adquirente del bien sujeto a una hipoteca, debe soportar la ejecución por las deudas impagadas, pero no se convierte en deudor ni se subroga en esta posición. Lo que en defintiva viene a ser lo siguiente: “Si el adquirente en subasta de la finca no paga la hipoteca, el Banco la podrá sacar a subasta pero no podrá reclamarle la diferencia que faltase entre el precio de adjudicación y la total deuda, ya que esa tercera persona no es deudor del Banco”.
El Tribunal Supremo nos recuerda lo siguiente:
” El adquirente por tanto, resultará afectado por la hipoteca en tanto que responsable por su cualidad de titular de los bienes adquiridos en subasta, aunque no se produzca una novación porque el deudor se mantiene. En definitiva y como resumen, debe recordarse que lo que cambiaría en la adjudicación a un tercero es el titular de la garantía, no el de la deuda.“