Afectados cláusula suelo y gastos hipotecarios

Cláusula suelo o suelo hipotecario,

en relación con el préstamo hipotecario y la compra de vivienda mediante hipoteca a interés variable, es la denominación de una cláusula contractual que establece un límite mínimo al interés que se aplicará en la cuota aunque el tipo de interés baje. Es una cláusula que beneficia a la entidad bancaria y perjudica al particular que ha solicitado el préstamo ya que cuando los tipos bajan o el interés es negativo la cláusula impide que se traslade a la cuota mensual. Dependiendo de la normativa del país, las condiciones del contrato y su transparencia y claridad, puede considerarse una cláusula abusiva, ilegal o nula, por tanto puede considerarse un fraude bancario.

En España las cláusulas suelo son ilegales. Se declaró su nulidad y carácter abusivo por sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 si bien limitaba la devolución de las cantidades ilegalmente cobradas por los bancos desde la fecha de la sentencia.

Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó, en sentencia inapelable de 21 de diciembre de 2016,en contra de la limitación de la retroactividad de la nulidad de la cláusulas suelos por lo que los bancos y cajas de ahorro están obligados a devolver todo el dinero cobrado ilegalmente por las cláusulas suelo desde la firma de la hipoteca inmobiliaria para la adquisición de vivienda.

 

  

Cláusulas sobre los gastos de formalización de la hipoteca,

normalmente sobre hipoteca inmobiliaria al efectuar la compra de una vivienda- suelen cargar a la parte deudora o prestataria -el particular- los gastos, aranceles e impuestos y tributos derivados de la formalización de la hipoteca -notario, registro de la propiedad, tasación de la vivienda, gestoría, tasas e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, etc- cuando, deben ser a cuenta del prestamista -banco o entidad financiera- ya que es dicha parte la interesada en que exista la garantía notarial, el registro y el pago de impuestos que le dan derecho y título de propiedad de la hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda que aseguraría el pago del crédito concedido para la compra de la vivienda o inmueble. Así, en España, La Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015, declaró nula una cláusula sobre la asignación de los gastos de formalización de la hipoteca ya que consideró nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El tribunal considera que si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente particular y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista; sería por tanto una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas. Los clientes o particulares pueden reclamar la devolución de dichos gastos tanto si está la hipoteca en vigor como si ha finalizado. Los bancos pueden considerar las reclamaciones total, parcialmente o rechazarlas por considerar que las cláusulas sobre gastos de formalización de la hipoteca no son abusivas. El prestatario o hipotecado puede aceptar la respuesta del banco o, si está en desacuerdo, iniciar la vía judicial de manera individual o colectiva.

 

  

¿Qué Gastos de la formalización del préstamo con garantía hipotecaria que deben ser soportados en su totalidad o en parte por el banco o entidad financiera?

 

  • Gastos notariales (escritura de la hipoteca inmobiliaria).
  • Gastos de registro de la propiedad (de la hipoteca).
  • Gastos de tasación (requerida por el banco para valorar el riesgo del préstamo).
  • Gastos de gestoría (cuando es exigida o impuesta por el banco).
  • Impuestos derivados de la formalización de la hipoteca (impuesto de actos jurídicos documentadoso cualquier otro).

  

PREGUNTAS FRECUENTES

No, es absolutamente voluntario para el consumidor, únicamente es obligatorio para el Banco. Esto no significa que el Banco tenga que contestar positivamente accediendo a la devolución de las cantidades pagadas indebidamente, de hecho, en la práctica, los banco vienen denegando la devolución de las cantidades reclamadas, obligando al consumidor a iniciar acciones judiciales, y por consiguiente, haciéndole perder tiempo.
Sí, porque no se reúnen los requisitos para que se pueda apreciar la Cosa Juzgada, además el Tribunal Supremo resolvió sobre una Sentencia procedente de una demanda colectiva, no extensible a las demandas individuales.
Sí, el hecho de haber interpuesto una demanda previa reclamando lo pagado indebidamente por aplicación de una cláusula suelo no impide presentar nuevamente otra demanda reclamando los gastos y tributos de formalización de hipoteca.
Sí, de hecho no hay un plazo para reclamar este tipo de cláusulas, el Tribunal Supremo es claro en este aspecto al declarar las cláusulas nulas de pleno derecho y por tanto imprescriptibles.
Sí, de hecho, algunos bancos, como el BBVA en algunos casos, dejó aplicar la cláusula suelo tras la Sentencia del Tribunal Supremo en mayo de 2013, pero tras la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, tienen la obligación de proceder a la devolución de lo pagado con anterioridad desde la suscripción del préstamo hipotecario.